한국주택금융공사
특례보금자리론, 유동화증권, 전세자금보증, 건설자금보증, 주택연금 업무.
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전세자금대출 만기 연장을 고려하면서 사업자대출을 병행하려는 경우, 아래 정보를 바탕으로 판단해야 합니다.
내용은 크게 ①전세자금대출 종류별 연장 조건, ②DSR 계산 기준, ③은행별 사업자대출 개요로 정리하였습니다.
✅ ① 전세자금대출 종류별 연장 조건
대출종류 주요기관 연장 조건 특징
| 버팀목 전세자금대출 | 주택도시기금(취급은행: 국민, 우리, 농협 등) | - 부부합산 연소득 5천만 원 이하 (신혼부부 6천만 원)- 무주택 세대주- DSR 기준 충족- 연장 시 기금 심사 재검토 | 금리 저렴(1.2~2.4%)청년, 신혼부부, 저소득층 대상 |
| 디딤돌 대출 | 한국주택금융공사 | - 만 19세 이상 무주택자- 연소득 6천만 원 이하- 만기 연장 시 소득 증가 시 불가 가능성 있음 | 주택 구입용 대출이지만 일부 전세전환 사례 존재 |
| 보금자리론 전세대출(보증부) | 한국주택금융공사(HF) | - DSR 70% 이내- 보증서 유지- 소득 및 채무상황 점검 | 일반은행보다 금리 안정연소득 및 보증 조건 중요 |
| 은행 자체 전세대출 | 국민, 신한, 하나, 농협 등 시중은행 | - 신용점수 및 소득에 따라 다름- 보증기관(HUG, HF, SGI) 연계 여부 확인 | 금리 다양(2.8~5.0%)보증서 유무에 따라 연장 조건 달라짐 |
🔹 공통 연장 조건
- 계약 갱신이 이뤄져야 함 (전세계약이 연장되지 않으면 대출도 연장 불가)
- 연체·신용카드 미납·타 대출 과다 등이 있으면 거절될 수 있음
- 연장 심사는 원칙적으로 신규 심사와 동일 수준으로 재평가됨
✅ ② DSR (총부채원리금상환비율) 계산 기준
DSR이란: 연간 총 소득 대비 연간 원리금 상환액의 비율을 말합니다.
DSR이 높을수록 대출 심사에서 불리하게 작용합니다.
🔸 계산 공식
DSR(%) = 연간 모든 대출의 원리금 상환액 합계 / 연소득 × 100
🔸 예시
- 연소득: 3,000만 원
- 기존 전세대출: 원리금 상환 연간 300만 원
- 추가 사업자대출: 연간 원리금 400만 원
→ DSR = (300 + 400) ÷ 3000 × 100 = 23.3%
🔹 DSR 제한 기준 (2025년 현재)
구분 DSR 기준
| 규제지역 6억 이상 주택 담보대출 | 40% 이하 |
| 일반 대출 (은행권) | 70% 이하 |
| 제2금융권 대출 | 60% 이하 |
❗ 주의: 사업자대출도 금융기관에 따라 DSR에 포함될 수 있음.
특히 가계대출로 분류되는 사업자운영자금대출은 거의 대부분 포함됨.
✅ ③ 주요 은행별 사업자대출 개요
은행 상품명 대상 한도 참고사항
| 국민은행 | KB 소호(SOHO) 대출 | 개인사업자 | 최대 3억 | 사업장 실적 및 신용도 기준 |
| 신한은행 | 신한 Biz대출 | 개인·법인사업자 | 최대 2억~5억 | 종합소득세 신고서, 매출 증빙 필수 |
| 우리은행 | 우리 SOHO 스피드론 | 사업자등록 1년 이상 | 1억 내외 | 무보증, 무담보 가능 (단, 금리 높음) |
| 하나은행 | 하나 사업자 마이너스통장 | 개인사업자 | 1억~3억 | 마통 한도형 대출, DSR에 영향 큼 |
| 농협은행 | NH사업자우대론 | 소상공인 및 자영업자 | 최대 2억 | 신용등급 7등급 이상 필요 |
🔹 사업자대출 신청 시 필수 서류:
- 사업자등록증
- 최근 1~2년 종합소득세 신고서
- 부가가치세 신고서 또는 매출증빙자료
- 임대차 계약서 (사업장)
✅ 결론 요약 (SEO 최적화 요약)
전세자금대출을 연장하려는 시점에서 사업자대출을 새로 받는 경우, DSR 증가나 신용도 하락으로 인해 연장이 거절될 수 있습니다. 특히 버팀목 전세자금대출과 같은 정부지원 상품은 소득요건이 엄격하므로, 연장 전 사업자대출을 받는 것은 위험할 수 있습니다.
DSR은 모든 대출 원리금 상환액이 소득의 70%를 넘지 않아야 하며, 은행별로 사업자대출 조건은 다르니 사업자대출 전 반드시 해당 은행이나 기존 전세대출 취급은행과 상담하는 것이 좋습니다. 가능하다면 전세대출 연장 후 사업자대출 진행이 가장 안전한 전략입니다.